跟著坦克一起看泰國房地產

中國人近兩年投資海外房產以東盟國家為首選，其中近幾年來炒的很火的以臨近國泰國為主，能讓越來越多的中國人對泰國房地產熱衷的原因，其中有三個比較重要的，那就是泰國房屋的永久產權、未來的升值空間和獲得較高的租金收益率。

　　以出租和投資泰國房產為目的購置房產會有穩定的房產增值和獲得較高的租金回報。在房產投資方面，租金收益率是衡量這個樓盤是否值得投資的一個很重要的指標。因為房屋的售價可能有泡沫，但租金是不會出現泡沫的，是市場的真實需求；通過出租房產，每年可以獲得固定的投資回報。

　　大多數房產投資者在決定買房時僅僅只考慮其可能為自己帶來的現金收益。這其實是一個好方法，也適用於大多數投資性房產類型。但是在泰國這城市，這種方法就不頂用了，因為投資者不能真正掌握房產的投資價值。

　　在偏遠一些市場，租金收益率一般都很低，並不能讓那些追求高月收的投資者動心。如果投資者主要看中的是房地產的升值潛力，那麼房產投資者最廣泛使用的工具――收入評估模型(也稱為“收入估算單”)，並不能幫助他們做出正確的購買決定。在這種情況下，投資者需要一個不同的工具或方法。

　　升值計算與市場價值

　　在曼谷，投資者有兩句耳熟能詳的話：“投資曼谷房產的動機是為資本升值,而不是租金收入”。但問題是，購曼谷房產的投資者如何知道他們買的房子是否升值?投資者如何判斷房子A與房子B相比，哪個升值潛力大?這些問題常常被避而不談，因為似乎沒有人能給出一個合適的答案。

　　專家認為，未來房地產價格以及未來一切的價格，包括股票和債券，都無法分毫不差的準確預測。不過，即使不能準確的預測未來，而一味的迴避這個問題並不是最聰明的作法。

　　在高房價城市投資升值空間是關鍵

　　專家認為升值空間與租金收益一樣重要，對於投資者來說，估計升值潛力是不容忽視的。否則，投資者就只能買便宜貨，才能有把握賺錢機會。但是現在很好的便宜貨越來越難找了，特別是像曼谷這樣房產市場競爭激烈的城市。如果投資者能有專業人士建議，使用正確的工具，做好研究功課，必定能成功。

　　知識點：租金收入(租金收益)就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield), 也就是指租金收入，俗稱“以租養房”。它是指租房獲得租金與房屋價錢的比值。租金可用來衡量房產的投資收入情況，可以真實反映市場的真實需求。

　　租金收入很重要，因為它們可以幫助還貸款，這是購買投資房之初的主要目的。租金的優點是投資風險較低，能產生現金流，從而幫助保護投資者免受利率衝擊，同時減少持續現金投入的潛在需求。當然，在房產出售時，資本增值很可能會比擁有強勁資本增長的房產低，特別是將房屋年復合增值率的影響考慮在內，這是其最明顯的劣勢。

　　資本增值(升值潛力)就是所謂的Capital Gain or Capital Growth, 也就是房產現有資產價值減除購入時之價格，所賺取或損失之價值。即當持有的可變賣資產(如股票、或者房產)，在脫手時，其賣價高於原先購進成本，即產生利潤，此利潤為已實現的資本利得。

　　在考慮購買資本增值的房屋時，獲得可觀的資本增長是每個投資者的目的，從長期來看，要把強勁的資本年增長率定義為通貨膨脹率加上4% - 5%，因此考慮的資本增值率應保持在6.5 - 7.5%之間。

　　適合你的才是最好的?

　　如果是首次置業或者希望每個月能通過房屋產生現金流，則“租金”更適合你;如果投資多套房屋，選擇其中幾套高租金的房屋，使用多餘的現金來支付另外幾套高資本增值的房屋開支。

　　如果資金充裕，當然是“升值潛力”為更好的選擇。