日本東京投報率高?真的有賺頭?您不得不知的投資要點!

 

好房News編輯中心/整理報導

赴海外置產話題,在打房政策下,人氣熱度不減。不少擁有閒錢想投資的包租公,近年轉戰海外市場,包括日本東京、馬來西亞、澳洲等地區,都是熱門國家。根據最新的調查指出,台灣最愛置產的國家,以日本的租金投資報酬率5.53%為最高,台灣投報率僅1.57%排名最末。但真的有賺頭嗎?海外各國的稅制不同,管理不同,繳稅加上匯差,賺到的租金很可能所剩無幾。

根據全球房地產指南(Global Property Guide)統計數字,台灣人喜愛置產的幾個國家中,以日本租金投資報酬率最高,達到5.53%、馬來西亞也有4.57%,台灣報酬率僅有1.57%,目前為各國最低。好房名家專欄作者趙靖宇文章中提醒,外國繳稅的名目比台灣多很多,舉例來說在日本如果擁有不動產,依照當地稅法計算,第一年如果收租30萬日幣,頂多剛好繳完稅而已,毫無利潤可言。

好房News整理了「日本購屋不得不知」的幾項要點,讓您可以精算投資成本。

1.稅負

一般來說,日本和台灣差不多,房屋的契稅(房地產取得稅)、印花稅、地價稅(都市計畫稅)、房屋稅(固定資產稅)、規費(登記許可稅)等等。比較特別的是短期讓渡所得〈房屋買賣價差),因日本對於短期買賣課稅很重,五年內所得稅和住民稅高達39%。還有消費稅,日本2014年起由5%提高到8%,也增加了一些置產成本。

2.代管代租服務費

房產遠在國外,託人代管代租一定是必須的。日商的租賃管理服務費,是收取支付給屋主款項的5%-10%,另外房東也必須負責修繕金。租金收入扣了稅,還得再抽走一成服務費。

3.仲介服務費

日本方面,他們規定是400萬日幣以上之不動產,售價×3%,未滿400萬日幣之買賣交易則另有規定。台灣方面則是大多收取6%。

4.匯差

最不可預期的風險就是匯差。台灣投資人出國買房,當然得換算成當地貨幣。以日本2010年到2012年日幣狂升期間來算,如果一年投報率8%的九十萬租金來說,換回來只剩80萬,扣掉貸款利息,等於完全沒賺。

羊毛出在羊身上,海外置產的投報率很多僅止於帳面數字,檯面下的支出可得精打細算。專家提醒,海外置產訴求的是長期穩定的租金收益,慎選地點和做足功課,才是投資的不二法門。

 

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原文網址: 日本租金5%報酬真好賺? 恐匯差就「吃乾抹淨」  | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/71255664574.html

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