日本租金5%報酬真好賺？恐匯差就「吃乾抹淨」泰國曼谷房地產海外投資 @ 跟著坦克一起看泰國房地產

好房News編輯中心／整理報導

赴海外置產話題，在打房政策下，人氣熱度不減。不少擁有閒錢想投資的包租公，近年轉戰海外市場，包括日本東京、馬來西亞、澳洲等地區，都是熱門國家。根據最新的調查指出，台灣最愛置產的國家，以日本的租金投資報酬率5.53%為最高，台灣投報率僅1.57%排名最末。但真的有賺頭嗎？海外各國的稅制不同，管理不同，繳稅加上匯差，賺到的租金很可能所剩無幾。

根據全球房地產指南（Global Property Guide）統計數字，台灣人喜愛置產的幾個國家中，以日本租金投資報酬率最高，達到5.53%、馬來西亞也有4.57%，台灣報酬率僅有1.57%，目前為各國最低。好房名家專欄作者趙靖宇文章中提醒，外國繳稅的名目比台灣多很多，舉例來說在日本如果擁有不動產，依照當地稅法計算，第一年如果收租30萬日幣，頂多剛好繳完稅而已，毫無利潤可言。

好房News整理了「日本購屋不得不知」的幾項要點，讓您可以精算投資成本。

1.稅負

一般來說，日本和台灣差不多，房屋的契稅(房地產取得稅)、印花稅、地價稅(都市計畫稅)、房屋稅(固定資產稅)、規費(登記許可稅)等等。比較特別的是短期讓渡所得〈房屋買賣價差)，因日本對於短期買賣課稅很重，五年內所得稅和住民稅高達39%。還有消費稅，日本2014年起由5%提高到8%，也增加了一些置產成本。

2.代管代租服務費

房產遠在國外，託人代管代租一定是必須的。日商的租賃管理服務費，是收取支付給屋主款項的5%-10％，另外房東也必須負責修繕金。租金收入扣了稅，還得再抽走一成服務費。

3.仲介服務費

日本方面，他們規定是400萬日幣以上之不動產，售價×3％，未滿400萬日幣之買賣交易則另有規定。台灣方面則是大多收取6%。

4.匯差

最不可預期的風險就是匯差。台灣投資人出國買房，當然得換算成當地貨幣。以日本2010年到2012年日幣狂升期間來算，如果一年投報率8%的九十萬租金來說，換回來只剩80萬，扣掉貸款利息，等於完全沒賺。

羊毛出在羊身上，海外置產的投報率很多僅止於帳面數字，檯面下的支出可得精打細算。專家提醒，海外置產訴求的是長期穩定的租金收益，慎選地點和做足功課，才是投資的不二法門。

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