日幣今年初早就開始走貶值，沒想到文章一出，全球掀起QE退場風暴，馬來西亞的令吉也跟進大貶，換言之，原先房
地產業者說馬來西亞房產5%的投酬率短短兩個月被匯損吃光了。
文／趙靖宇
之前趙姐在好房網的專欄特別提醒大家到日本及馬來西亞等海外投資房地產要當心匯率的風險，日本就不用說，日幣
今年初早就開始走貶值，沒想到文章一出，全球掀起QE退場風暴，馬來西亞的令吉也跟進大貶，換言之，原先房地產
業者說馬來西亞房產5%的投酬率短短兩個月被匯損吃光了。
房地產業者不約而同都找上吳淡如小姐代言，從日本買到馬來西亞，業者強調的重點有二，一是用絕對比較價格看房
價，每坪單價都比台北便宜，一千多萬在東京可以買到兩間鬧區的套房，在台北市中心區挺多買到一間十坪不到小房
子，小到連名牌包都不夠放，其次是租金投報率很高，日本有8%，馬來西亞有5%，比起台北的1%不到，高的實在
很誘人。
房仲業者領著投資人赴日及赴馬的看房團果然一團團成軍，我剛好有機緣認識日本托馬斯不動產公司總經理平川憲先
生，日本人看到這樣的現象，有很多的不解，也想讓台灣投資人清楚明白日本買房必賺背後的迷思。
一、日本沒有投資客：在日本的一般民眾是無法進行炒房產和炒地皮，需要有營建執照的廠商才能進行，法律的規範
很嚴謹明確，所以平民老百姓要靠買賣房產賺大錢是不太可能，也就是說日本沒有所謂的投資客，更別說是外國人，
這是與台灣房地產市場最大的不同之處。
二、日本人買舊不買新：有日本的建商蓋新房，找上仲介業者合作，帶著台灣來的投資人來看房子，打算買下來租
人，但真正的日本人若是要賺租金，只會買二手屋不會買新成屋，買新的一定是自用，住舊了再租人。
三、日本人喜獨居不共住：報導寫名人東京置產選擇的套房房型，可以租兩個人，但一般日本人不喜歡跟人合租房，
一定是一個人住，除非是中、韓等外國人才可能和別人同住，如果真的到日本買房出租，最好想清楚房型，租單身或
是小家庭，以及日後是否容易脫手。
四、日本房產只能長期投資：日本房地產除了自用，就是出租，以投資眼光來看，日本就只有東京和福岡的房屋出租
適合長期投資，標的選擇得當，在福岡約8至10年可以回本。
我個人對於投報率的計算也有很大的疑問，匯兌上的損益先不去管它，報載的投報率5%、8%到底是否涵蓋所有的稅
金與服務費用？或只是單純的用年租金收入除以總房價，如果是後者，那麼海外投資房產的報酬絕對要大打折扣。
日本托馬斯不動產公司總經理平川憲先生告訴我的資訊，外國人在日本買房子，和以下六種稅有關：
1.印花稅：買賣不動產時要製作買賣合約書，合約書上貼有印花稅票，必須依據印花稅法所訂課稅標準及稅率繳付印
花稅，繳納稅額依買賣合約記載之金額從200日幣到540,000日幣不等。
2.消費稅：建物轉讓金額及仲介手續費等須課徵消費稅，土地轉讓不課，稅額是建物買賣價格×５％（內含1%的地方
消費稅）。
3.登錄免許稅：購買土地或購買、興建建物時，要進行所有權保存登記以及移轉登記，登記作業時所課徵的就是登記
免許稅，稅額＝固定資產稅評估額×稅率
4.預繳所得稅：非在日定居人士租賃不動產時，租屋者支付租金，有義務繳交所支付租金之２０％做為預繳所得稅，
也就是說給屋主(非在日定居人士)的租金只需付全額的８０％，此稅款必須在租屋者支付租金後的次月10日之前繳交
給稅務署。
5. 不動產取得稅：在獲得不動產後6個月至一年半之間，憑各都道府縣所寄發的「納稅通知書」繳交的地方稅，繳納
期限依各都道府縣規定而有所不同，稅額的計算為固定資產稅評估額 ×4％。
6.固定資產稅&都市計劃稅：固定資產稅、都市計劃稅是針對每年1月1日當時之不動產持有人所課徵的稅金，稅額是
按日本規定之課稅標準去乘以一定比例，固定資產稅是乘1.4％，都市計劃稅乘0.3％。
還有，在日本透過仲介買房子一定要給的仲介服務費，印象好像是總房價的3％(房價在400萬日幣以上)，我想請仲介
幫忙找房客，也要付點佣金吧，人不住日本，也得請房仲業代管，我不知道要怎麼算，恐怕最少頭兩年的租金收入全
部要送給日本政府和仲介，而且租屋者要預繳所得稅，房東無法實拿收租，還得打八折。
不是說不能到國外買房子，日本托馬斯不動產公司總經理平川憲先生也是來台招商，介紹台灣人到福崗置產，但是他
很老實的告訴台灣投資人，要用長期投資的眼光取得合理的利潤，不能把台灣人投資客賺價差的短線炒作，以及認定
買房必定大幅增值的暴利心態搬到日本，而且記得一定要做足功課，尤其房地產買賣額外支付的成本可也不是小錢
啊！
原文網址: 日本買房大賺？ 名人背後的迷思 | 好房News | 最在地化的房地產新聞
http://news.housefun.com.tw/jean/article/17365841077
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