泰國房地產投資路徑-為什麼選擇泰國房地產?泰國房地產如何投資?泰國房地產購屋指南-泰國房產限制 @ 跟著坦克一起看泰國房地產

泰國房地產投資路徑

曼谷，湄南河三角洲入海口旁的國際大都市，氣候濕熱，年平均氣溫在27.5℃。由于旅遊業發達，且匯聚了各種神秘的東方文化，曼谷的房地產市場近幾年來快速增長。

事實上，近幾年間，曼谷和其他泰國的城市，已漸漸成為各路資本角逐的“聖地”，李先生是泰國當地一家旅行社的導遊，以前，他的工作多是引領內地遊客參觀各個旅遊景點，如今，他還帶團去瀏覽泰國當地的公寓和別墅。

距離中國僅三個小時行程的泰國，正在成為走出國門的“中國大叔”們的選擇，此前，馬來西亞、新加坡幾乎是這些富裕起來的中國人在東南亞屈指可數的選擇。

不過，投資泰國有一個繞不過的法律高地，外國人在泰國只能購買公寓，至于別墅，外國人只能獲得最長期限為30年的租約，當然，外國人也同樣無法獲得泰國別墅的土地產權。

曼谷中心區公寓年回報率5-6%

6月6日，曼谷一家地產中介的王先生匆匆給中國客戶打去電話，推介一座在湄南河邊的頂級公寓：“這套比市場價低出600萬泰銖（折合人民幣120萬元），又是絕版地段。”

這套公寓位于湄南河邊，在曼谷香格裏拉酒店河對岸，並非泰國最繁華地段。兩臥室、130平方米，售價1690萬泰銖（折合人民幣約339萬元），均價約2.6萬元/平方米。這個價格，與深圳（樓盤）福田區中檔公寓的房價相當。

“曼谷最熱門的地段的價格，都是2萬元人民幣/平方米起價。最旺盛的商業區，集中在Sathorn（沙吞）、Silom（是隆）、Sukhumvit（素昆逸）、Rachada（拉查達）幾個區域，這裏也是曼谷最適合進行投資性購房的區域。”王先生說。

Sathorn（沙吞）處于曼谷中心地段，聚集了不少跨國公司以及各國大使館的辦公室，其周邊公寓價格在2萬元/平方米出頭。

Silom（是隆）是曼谷有名的商業區。今年光線傳媒投資拍攝了電影《泰囧》，取景于泰國，主角們入駐的酒店正是位于Silom(是隆)商業區的曼谷艾美酒店。Silom（是隆）的帕蓬夜市，也是著名的紅燈區。Silom（是隆）開發比較充分，空置房相對其他區域並不多，多數為中小戶型公寓，整套價格在100萬元左右，均價也在2萬元/平方米出頭。

Sukhumvit（素昆逸）的房價跨度相對較大，也是公寓、別墅聚集地，個別公寓甚至可以提供1.7萬元/平方米甚至更低的價格。“如果對戶型要求比較高，找大房子，這個區域是最多的。”

Rachada（拉查達）是曼谷新興商業圈，也有不少高級酒店公寓，房價在四個區域中最低。

另外，曼谷中心區的寫字樓出租價格多在每月每平方米500泰銖至750泰銖之間，折合人民幣100元至150元，也與深圳非中心豪華地段寫字樓的價格相當。

曼谷的規劃似水波狀，最中心的是大皇宮、寺廟以及部分官方建築。第一外圈是商業區，第二外圈是住宅區，第三外圈是貧民窟。商業圈中，最繁華的幾個地段，包括挽叻區的是隆路、王家田廣場、施樂姆街、唐人街等。

“中國人在曼谷所購置的房產，可以出租。年租金在房價的5%至6%。”前述曼谷地產中介王先生回應，“一般一套100萬元人民幣的別墅，裝備齊全。出租時，可每月收取1萬元左右的租金，年回報也有6%了。10年左右可以收回本金。”

記者了解到，一套在Sukhumvit（素昆逸）售價350萬元泰銖（折合人民幣70萬元）的公寓，出租後，每月可以獲得1.75萬泰銖的租金收入。一年租金折合人民幣4萬多元，年投資回報率為6%。

房地產市場增速近兩年放緩

2000年至2010年，曼谷黃金地段的公寓價格以每平方米6萬泰銖到11萬泰銖的速度增長。之前幾年，泰國房地產價格以每年10%左右的速度增長。

根據泰國央行公布的數據，由于國內經濟增幅加快和消費者信心增強，2010年曼谷及周邊地區的房產交易量從2009年的16.1萬套增長至17.8萬套，新建成並注冊的房屋從9.5萬套增至10.5萬套，為此央行還提高了房地產建設貸款額度上限的比率。

這也吸引了國內地產開發商前往曼谷淘金。2012年底，國內地產公司綠地集團在泰國曼谷、芭提雅分別開發了兩處房地產項目。綠地集團高層曾向媒體表示，在曼谷和芭提雅這兩個旅遊城市投資建設酒店式公寓，是考慮到泰國有大量中國遊客，市場需求旺盛。

泰國房地產公司——素帕萊房地產（SPALI）的董事經理阿提普曾表示，2013年泰國房價將上調5%至10%，公寓價格將隨著土地價格上漲而快速上調，曼谷捷運沿線公寓住宅項目銷量明顯增加。此外，在2015年成立的東盟經濟共同體，將吸引大批投資商到泰國投資房地產業，推動泰國房地產市場需求增長。

不過，近兩年來，泰國房地產市場正面臨減速和調整，曼谷房地產市場的增長速度也不及其他區域。曼谷的新注冊公寓數量增長速度，也慢于北欖府、巴吞他尼府、暖武裏府、龍仔厝府等地區，近兩、三年來，泰國外府土地價格漲幅均超過曼谷。

“今年與去年房地產市場交易相比，熱度降溫，但是從總體看還在持續增長。”泰國房地產投資顧問阿努查說。

外國購房者的法律瓶頸：49%的產權限制

與東南亞其他地區的房地產投資不同，海外人士在泰國購房，面臨產權限制。“你可以買一棟樓裏的很多間公寓，但是不能買一棟樓的產權。”前述曼谷地產中介說。

按照泰國《公寓法》規定，外國人可以在泰國購買公寓，但該公寓所有外國人購買的面積合計不得超過整棟公寓總面的49%。”外籍公民最多只能擁有一棟公寓49%的產權。外籍人士需要提供將購房款自海外轉賬至泰國國內銀行的憑證，並有銀行開具的證明。因而，外籍公民想要獲得房屋產權，需要與泰國公民“合作投資”。

但是，由于這種“合夥”的形式存在風險，目前採用與泰國公民合夥購房的案例並不普遍。更多去泰國投資的外籍人士，選擇租用長期產權的方式，獲得房屋使用權。

按照泰國政府規定，外籍人士可以租用泰國房產30年。到時限後，可以到泰國土地管理部門延長30年使用期。期間，房屋使用權可以轉讓。

另外，外籍人士可以在泰國注冊公司，並通過將房產登記到公司名下的方式，實現對泰國房產的持有。但是，在泰國注冊公司，同樣要受到49%的比例限制。據泰國《土地法》規定，外國人在泰國設立的公司，泰方持股至少達到51%，即外籍公民持股不得超過49%。

投資移民門檻：1000萬

相比“合夥”、“租用”、“開公司”，更徹底的是進行移民投資。

記者查閱泰國官方發布的移民細則獲悉，外籍人士可以通過投資，獲得泰國居住許可證。外籍人士在泰國至少投資4000萬泰銖（折合802萬元人民幣）並持有該投資至少5年。外籍人士的投資，可以購買泰國政府或國債、房地產共同基金單位，或投資促進委員會鼓勵的其他投資。

經過泰國內務部批準後，滿足投資條件的外籍人士可以購買用于居住，且面積不超過1萊（折合1600平方米）的土地。另外規定，購買的土地必須位于曼谷、芭提雅或其他市區的居住區域，在購買後的兩年內用于居住。

但是，相比起馬來西亞，移民泰國可能存在部分不便。“扭扭捏捏”的泰文，對不少中國遊客來說，已經是一個頭疼的問題。

過戶手續一個月內可完成

在曼谷購房，通常一兩個月可以完成購房手續。泰國購買房產的流程包括：看房、簽合同交付訂金、匯款、到銀行開具匯款證明和支票、購房人帶上護照及銀行匯款證明和支票到土地廳辦理過戶。

一般而言，外國人在看中曼谷房產，並洽談好價格後，可以聘請律師介入，幫助完成合同等一係列手續。“簽署合同後，一般首期支付房款的10%，當作押金。”前述曼谷房產中介說，“如果到時候後悔，這筆支付金是不予退還的。”

在泰國購房，需要繳納一些稅費，包括過戶費2%，特種商業稅3.3%，印花稅0.5%，並依據房產及持有人的情況繳納個人所得稅。值得一提的是，對于業主持有房產超過5年，或業務戶口落在房產上超過1年的，

可以免去特種商業稅。

總的過戶費用約在6%，最終費率約在4%。在泰國，這項總費用通常由雙方平攤支付。“一般，中介費都是由賣方負擔。”前述地產中介說。另外，按照泰國新的土地稅法，土地減稅措施在2013年3月到期。按照新法律，住宅必須交納稅捐，居民必須繳稅0.01%-0.5%，細分為3個稅項：第一，一般建築物及土地稅，徵收不超過稅基的0.5%；第二，沒有用于經營的商業住房，繳納不超過稅基的0.1%；第三，農業用途的土地稅，不超過稅基的0.05%。外國人在泰國購房可以申請貸款，但必須滿足資格，即有工作證或永久居留證，需要提供公司在職聲明，相關公司的營業執照或結婚證明。且申請人年齡加貸款期限不得超過60周歲。